Medidas Alquileres durante Estado de Alarma producido por crisis Coronavirus

Uno de los temas que más interés ha despertado, desde que se ha decretado  el estado de alarma por la pandemia del Covid 19, era que pasaba con el abono de los alquileres de viviendas, afectados por esta crisis.

 

Esto, finalmente, ha sido regulado por el Gobierno mediante el Real Decreto Ley 11/2020, que ha entrado en vigor a partir del 1 de abril de 2020.

 

En este Decreto se regulan las medidas que afectan al alquiler, el pago de las rentas por parte de las personas que se han visto afectadas por las crisis Covid 19, y que les ha dejado o dejará, en una situación de vulnerabilidad. Es importante señalar el concepto de vulnerabilidad económica, pues hay que tener en cuenta, que aquellas personas que aunque han sido afectadas, no se encuentren en esa situación de vulnerabilidad, siguen teniendo la obligación de abonar las rentas de los arrendamientos durante la vigencia del estado de alarma.

 

El otro concepto importante a tener en cuenta es el tipo de arrendador, si por un lado, es persona física que sea pequeño propietario, o por otro, si es empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Se entiende como Gran Tenedor a la persona física o jurídica que sea propietario de más de 10 viviendas, excluyendo garajes y trasteros. Esta diferenciación es importante, debido a las medidas a aplicar son distintas, como veremos más adelante.

 

Como hemos comentado anteriormente, estas medidas son aplicables a los arrendatarios que acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica producida por la Crisis del Covid 19. Se considera que están en esta situación de vulnerabilidad, según el artículo 5 del Real Decreto Ley, las personas en las que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:

  1. a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, (autónomos) no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
  2. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  2. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33% ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
  3. b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 

A estos efectos, se entiende como unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

 

Es importante indicar, que no se entiende como persona en situación de vulnerabilidad, y por tanto no puede acogerse a estas medidas, a todo aquel arrendatario, incluido cualquier persona de la unidad familiar, que sea propietario o usufructuario  de una vivienda en España, siempre y cuando no sea comunero de un proindiviso por sucesión, y pueda disponer de dicha vivienda.

 

Una vez analizado y acreditado que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad, hay que ver, qué medidas se aplican según el tipo de arrendador que se tiene.

 

I.- En el caso de arrendador sea persona física pequeño propietario, la medida a adoptar es, que el arrendatario, únicamente en situación de vulnerabilidad, solicita en el plazo de un mes, desde 2 de abril de 2020, al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre y cuando no se hubiera acordado voluntariamente entre ambas partes. Si no se hubiera pactado, una vez recibida la solicitud, el arrendador, en un plazo de 7 días laborables, comunica al arrendatario las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda, o puede optar por ofrecer otras posibles alternativas. En el caso de que el arrendador, no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario, en situación de vulnerabilidad, puede solicitar las ayudas de financiación que ha puesto la administración para ellos, consistente en microcréditos, sin intereses ni gastos, que cubren un máximo de 6 meses de rentas, otorgados por las entidades bancarias, avaladas por el Estado a través del ICO, a devolver en 6 años, prorrogable otros 4 años más. Con estos créditos, se intenta que el arrendador, pequeño propietario, cobre la renta a la que tiene derecho, mientras que el arrendatario consigue obtener liquidez para el pago, sin endeudamiento lesivo.

 

II.- En el caso de que arrendador sea, empresa, entidad pública o gran tenedor, las medidas son distintas, ya que si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad, este solicita a este tipo de arrendador, en el mismo plazo de un mes desde el 2 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre y cuando no se hubiera ya acordado voluntariamente entre ambas partes. En este supuesto el arrendador, también en el plazo de 7 días laborables, le comunicará al arrendatario una de las alternativas que ha escogido.

 

  • Primera alternativa. Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes con un máximo en todo caso de cuatro meses.

 

  • Segunda alternativa. Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, sin penalización ni intereses.

 

Una novedad que hay en el Real Decreto Ley, es que entre las medidas acordadas, también se intenta proteger al arrendador, pequeño propietario, que puede quedar también en situación de vulnerabilidad por el impago o aplazamiento de rentas, causadas por el estado de alarma. En este caso, si esa vivienda alquilada, está hipotecada, y  el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador ha dejado de percibir la renta de ese alquiler, desde la entrada en vigor del Estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo, tiene derecho a solicitar la moratoria de deuda hipotecaria de dicho préstamo.

 

También hay que destacar que el Real Decreto, establece:

 

  • La suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos, una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, siempre cuando el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, y que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. En el supuesto de que ya esté señalado el lanzamiento, el Letrado de Administración de Justicia, notificara a los Servicios Sociales la situación y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. En el caso de que no esté señalado el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días de oposición a la demanda de desahucio, o no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo, o la celebración de la vista, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley, es decir el 2 de abril de 2020.

 

Si se adopta la suspensión extraordinaria, y esta suspensión deja al arrendador en situación acreditada de vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia, lo comunicara a los servicios sociales, para que valoren sobre el plazo de suspensión extraordinaria, y definan las medidas de protección social a adoptar.

 

  • Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento que venzan durante este período excepcional, previa solicitud del arrendatario, por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

 

Por último decir que el Real Decreto Ley, nada dice de los locales de negocio que han cesado su actividad ni han visto reducido sus ingresos, por lo tanto no hay medidas específicas en estos supuestos, por lo que habrá que solicitar la suspensión, aplazamiento, reducción de la renta o resolución del contrato basándose en la cláusulas Rebus Sic Stantibus, que hemos analizado en otro artículo que puede encontrar en la web.

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