DAÑOS y PERJUICIOS en las edificaciones. Responsabilidad objetiva o por riesgo.

La obligación de conservar el propio inmueble es una obviedad que aparece regulada en nuestro Ordenamiento con reiteración (LOE, CTE, Ley del Suelo de cada Comunidad, Ordenanzas Municipales, Código Civil).

En el caso de las Comunidades de vecinos, tenemos el art. 9.1 LPH, en cuyos apartados b y g, regula la obligación de responder de los daños y perjuicios derivados del propio inmueble y de los propios actos en el seno de la finca. También el art. 7 en relación con las obras y con las actividades molestas.

A su vez, la Comunidad tiene obligación de responder por los daños causados en un piso con motivo de una reparación de elementos comunes (art. 9.1.c) o de la falta de reparaciones necesarias en el edificio (art. 10 LPH).

La obligación de responder (1902 Código Civil) en el caso de los inmuebles en general está reforzada como una responsabilidad objetiva o por riesgo, siendo de aplicación los artículos 1907 (ruina), 1908 (explosiones, humos, caída árboles, emanaciones cloacas) y 1910  (cosas que se arrojaren o cayeren de la misma). Ese último artículo es de aplicación incluso a los inquilinos, ya que habla “del que habite una casa”.

También es de reseñar el artículo 590 del Código Civil que obliga a realizar las obras de resguardo necesarias para no ocasionar daños al vecino.

La principal ventaja de la responsabilidad objetiva en la inversión de la carga de la prueba, de modo que si, evidenciado un daño, se puede adjudicar responsabilidad racionalmente a un tercero (vecino o comunidad), será dicho responsable quien deberá probar que el daño no le es imputable. Por ejemplo, en el caso de las humedades, es muy frecuente que el daño se manifieste en un piso sin que su propietario pueda saber exactamente la causa que lo provoca, pero resultando patente que procede del piso de arriba. Por eso, bajo la premisa de que “el agua cae” podemos reclamar al vecino que subsane el problema, sin éste pueda limitar su defensa a decir que no hemos identificado y probado cuál es la avería concreta que nos afecta.

Madrid a 22 de abril de 2020

Daniel Madurga Soriano
Abogado ICAM 52423
Director de MASOR ABOGADOS S.L.

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