El caso típico es el de los edificios antiguos con problemas de pudrición en las vigas de madera. La Comunidad se ve obligada a acometer una obra urgente y necesaria con el consiguiente desalojo de locales o viviendas para poder acceder a los forjados, cortar y sanear vigas afectadas y añadir los refuerzos que los técnicos determinen.
Tenemos asumido que el art. 9.1.c LPH obliga a la Comunidad a indemnizar a los afectados y que, de acuerdo con la teoría de obligaciones que preside nuestro Derecho civil, el resarcimiento debe ser pleno, incluyendo los gastos de inhabitabilidad, el daño emergente, el lucro cesante y los daños morales. Sin embargo, hay algunas resoluciones que ponen en cuestión el derecho del arrendatario y eximen a la comunidad de esa supuesta obligación de indemnizar. (AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 267/2017, de 12 de junio. Recurso 25/2017) (AP Madrid, Sec. 14.ª, 205/2018, de 29 de junio. Recurso 145/2018) (AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 98/2022, de 8 de abril. Recurso 199/2021).
En primer lugar, hay que decir que la acción del art. 9.1.c LPH está prevista para los propietarios perjudicados, no para los inquilinos. Y, aunque el arrendatario quiera invocar el 1560 del Código Civil, que supuestamente le faculta para accionar frente a una perturbación ajena, este precepto no será de aplicación al caso en la medida en que la Comunidad actúe legítimamente, promoviendo obras necesarias, pues así se desprende de la literalidad de la norma.
Además, cuando un inquilino tiene que cerrar el local por unas obras, el art. 30 LAU, remitiendo al art. 26, le otorga la posibilidad de suspender contrato, para no pagar renta durante el tiempo de las obras, pero esos preceptos dejan claro que no hay derecho a indemnización adicional. Por tanto, el inquilino no puede reclamar nada al propietario y, menos aún, a la Comunidad, que es ajena al contrato.
Queda la vía del 1902 CC, pero habrá que encontrar reproche culpabilístico a la Comunidad para poder responsabilizarle del resultado y exigirle las pérdidas de un negocio. Sin culpa, tampoco habrá indemnización. Así, por ejemplo, la Comunidad podría ser atacada en el supuesto de deficiencias graves ocasionadas por una manifiesta falta de conservación que hubiese dado lugar a un agravamiento de patologías constructivas que podría haberse evitado.
No negaré que existen resoluciones de todos los colores y que los arrendatarios reclaman y consiguen indemnizaciones por daño emergente y lucro cesante, pero, como vemos, la Ley permite una oposición exitosa frente a esas reclamaciones, por lo que no hay que dar por sentada la legitimidad del perjudicado para reclamar indemnizaciones.
Añadir, con respecto al lucro cesante, que es necesario documentarlo, pues el TS es muy estricto al respecto, debiéndose vencer el concepto de “sueño de ganancias” con pruebas veraces de las expectativas de beneficio. Y en cuanto al daño emergente, si la Comunidad coordina con tiempo las obras para ejecutarlas en agosto, caso muy frecuente, el cierre del negocio puede llegar a ser prácticamente inocuo, pues los trabajadores pueden disfrutar vacaciones en ese mes.
Siendo generalmente la nómina el coste principal de una empresa y estando suspendido el contrato de alquiler para no pagar renta, el perjuicio queda minimizado. Somos expertos en conflictos vecinales.
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Abogado Experto en Propiedad Horizontal