Contrato de alquiler de locales, oficinas y naves industriales durante el estado de alarma por la crisis del Coronavirus

Desde que se ha decretado el estado de Alarma, y además el cese de actividades no esenciales, se ha tenido que suspender la actividad de muchos comercios, autónomos y empresas.

Como consecuencia de este cese de actividad, los arrendatarios se preguntan, ¿qué pasa con los locales que se tiene arrendados?, ¿Qué puedo hacer esta situación de falta de ingresos? ¿Cómo puedo reducir ese coste? Hay que tener en cuenta, en que los contratos de arrendamiento, casi en ninguno, por no decir ninguno, tiene en su clausulado la regulación de una situación como esta, de cesar la actividad por estado de alarma o de pandemia, como es la del Covid 19.

¿Ante esta situación que se puede hacer con el contrato de arrendamiento? Pues se puede utilizar la cláusula Rebus Sic Stantibus. ¿Qué es esta cláusula? Pues bien, la cláusula Rebus Sic Stantibus, “así están las cosas”, se entiende como una cláusula implícita en la contratación, la cual tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la formalización del contrato, ya que han sido alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles sobrevenidos con posterioridad. Esto supone que el riesgo no pudo ser ni pensado ni contemplado por las partes a la firma del contrato, y por tanto, se escapa del campo de riesgos presumibles o probables del contrato.

Esta cláusula Rebus Sic Stantibus ha venido siendo confirmada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1258 del Código Civil.

Para que se pueda aplicar esta cláusula Rebus Sic Stantibus, se tienen que dar una serie de requisitos:

1º) Cambio de circunstancias.

Solo es necesario, que el acontecimiento o cambio de circunstancias, suponga una alteración en la situación económica en la que se basó el equilibro del contrato, que no pueda suponer una injustificada onerosidad para una de las partes.

2º) La imprevisibilidad

La imprevisibilidad, no puede calificarse como caso fortuito, sino como acontecimiento  que no pudiera preverse en lo acordado en el contrato.

3º) La excesiva onerosidad

El acontecimiento imprevisible debe ser relevante respecto de la base económica en la que se fundamentó el contrato firmado.

4º) La subsidiariedad.

Que no exista cualquier otro recurso legal en que se ampare la intención de restablecimiento del equilibrio de las pretensiones del contrato.

Dicho todo lo anterior, siempre que se den todos los requisitos expuestos anteriormente, en la presente pandemia del Coronavirus, puede ser aplicable a los contratos formalizados anteriormente al decreto del Estado de Alarma. Por ello, los arrendatarios de locales de negocio que se vean afectados y perjudicados por los efectos del cese de actividad por el Estado de Alarma, podrán alegar la cláusula Rebus Sic Stantibus para exigir, o la minoración de renta, o la suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso la resolución del mismo.

Esta  cláusula Rebus Sic Stantibus, se utilizó ya ante los Tribunales de Justicia, con  éxito, en la anterior crisis económica que se inició en el año 2008. Tenemos como ejemplo, las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014. En la del 30 de junio de 2014, se argumentaba:

“4. Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, además, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.

 En el presente caso, según la doctrina jurisprudencial expuesta, y siguiendo las periciales aceptadas por ambas instancias, cabe constatar dicha excesiva onerosidad que se desprende, de un modo claro, en el tránsito del ejercicio del 2008 al 2009, con el balance negativo, ante la caída desmesurada de la facturación, que no solo cierra con sustanciales pérdidas la concreta línea de negocio en cuestión, sino que compromete la viabilidad del resto de áreas de explotación de la empresa, en caso de cumplimiento íntegro del contrato según lo pactado.

 Del examen realizado, debe concluirse que procede la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus y, por tanto, la modificación del contrato según la correcta ponderación que realiza la sentencia de Primera Instancia.”

Con base en la argumentación del Tribunal Supremo, y lo expuesto a lo largo de este texto, se podrían, suspender,  rescindir o modificar la renta los contratos de arrendamiento de los locales de negocio o distintos de uso de vivienda, utilizando la  cláusula Rebus Sic Stantibus.

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